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  • 河北三年大变样无序开发后遗症 多个项目十年未建成

    崔军民2019-08-05 10:26:27来源:2019马会传真料报

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    ??69岁的王福(化名),住在自己40多平方米的福利房内,几乎每天都要在阳台上放眼张望不远处的几栋高楼。王福放眼张望的这几栋高楼,正是河北省保定市大唐盛苑小区在建项目。

    ??王福于2009年以单位团购房的名义,从大唐盛苑认购了两套住房。一套准备用于改善自己的居住环境,并作为自己的养老“安乐窝”,另一套准备用于刚结婚的儿子儿媳居住。

    ??不过,事与愿违。王福的愿望至今已10年了,仍然没有变成现实。大唐盛苑项目十多年来一直处于资金严重不足、手续不全、时建时停的尴尬境地。

    ??在购买大唐盛苑项目楼房的众多购房者中,多为刚性需求者。购房者许丽(化名),为了给儿子购买婚房,于2010年交纳了购房全款。如今孙子已6岁,并已上了小学。购房者张建(化名),早在20年前下岗后,失去了经济来源,拿着父亲的丧葬费交纳的购房首付款,但却一直在外租房生活。

    ??上述这些购房者,与王福一样,至今都没能住进大唐盛苑的楼房,甚至有些老人把购房款全款交清后,在等待“安乐窝”建成的漫长过程中相继离世。

    ??大唐盛苑项目从2008年开始启动拆迁建设。截至目前,除了一期工程一号楼于2013年交房,并入住部分拆迁户,其他楼房至今尚未建成,部分拆迁户至今还在外面过着租房生活。

    ??大唐盛苑项目是在河北省“三年大变样”时代背景下启动的。当地一位近政府的知情人士介绍,2008年,河北省提出“三年大变样”战略规划:三年建设,三年发展,一年一大步,三年大变样。规划提出后,为了实现“三年大变样”的目标,第一招是要大气魄地拆,要坚持大手笔,所向披靡,成片地拆出土地来,作为招商引资的筹码。并通过三年努力,让全省城镇建设水平和整体面貌取得显著改观。

    ??不可否认,“三年大变样”提高了当地人们的生活质量,也改变了当地人们的居住环境,促进了当时的经济发展。

    ??但是,一些地方政府官员,在特殊的时代背景下,为了急于追求政绩,不惜违背市场规律,导致项目建设的各个环节中,违法违规现象突出。“先上车后补票”“还没拆迁就开始售楼”“楼房已封顶还没办土地证”等现象蔚然成风,成为当时河北省房地产行业常态。许多城中村改造项目审批手续不全却“一路绿灯”,这种做法得到了地方政府的默许。

    ??“政府监管部门在当中难于插手,从裁判员变成了啦啦队。”前述知情人士如是表示。

    ??中国房地产报记者以河北保定市为样本,并于7月23日至26日,在保定进行了走访和调查。在记者走访的项目背后,隐藏着一幕幕拆迁户和购房者的阵痛与悲剧。

    ??7月25日,记者采访了保定市莲池区委、区政府有关大唐盛苑项目的“三人工作组”某相关负责人,该负责人表示“三年大变样已经像一阵风一样过去了已成为历史。不过,既然是上级提出来的,在当时的历史背景下,应该是对的吧。”记者致电并短信采访保定市解遗办某相关负责人,均没得到任何回应。

    ??销售10年 开发手续仍未补全

    ??保定市大唐盛苑项目,是保定市城中村薛刘营(铁西)新村改造项目,占地面积达64亩。设计共1559户。截至目前,除了一号楼已于2013年交房、并已安置部分拆迁户入住,其他楼房至今尚未建成。

    ??记者在现场看到,虽然未建成的楼房已经封顶,但整个小区里面泥泞一片,并冷冷清清。记者绕着小区转行一周,只能见到四号楼和五号楼墙体外面有零星的几个民工在安装保温材料,并无大范围施工。

    ??2007年底,保定市规划局下达了薛刘营(铁西)规划设计条件,同时该项目被纳入保定市政府要求开工的第一批城中村改造项目。2008年9月,该规划方案经过保定市政府正式批准,并由保定市本土房企保定大唐房地产开发有限公司(以下简称“大唐公司”)启动拆迁和开发建设。

    ??记者在走访中了解到,当年,项目还没完成拆迁开发商就已经开始售楼了。由于没有办理审批手续,项目销售时主要以内部认购的方式签订购房协议。当年项目的团购价在每平方米2400元至2800元之间,个体购房者购买时,价格相对团购价要高出每平方米300元。付款方式上,有的购房者交纳了30%的首付款,有的则是全款交纳。目前涉及购房者约1000余户,该数据并不包括拆迁户在内。这些购房者中,多为刚性需求者。

    ??一位了解该项目开发运营情况的知情人士告诉记者,该项目的启动资金,主要来自于替换后一家融资公司。“但在开发商售楼后,替换后这家融资公司迅速把资金收拢了回去。”

    ??尽管还没拆迁就已开始售楼,但是该项目还是因资金问题,一直是时建时停。直至2011年,小区的大部分建筑刚达到封顶状态,就彻底停工。

    ??根据相关资料显示,2013年10月,保定市清违办下发通知,确定“大唐盛苑项目处罚到位,可上报土委会,进行土地摘牌。”

    ??诡异的是,直到大唐盛苑项目的多栋楼宇封顶后的2011年11月,经河北省政府批准,该地块才由集体建设用地变更了国有土地,批准文号为冀政征函(2010)1130号;直到2015年底,开发商大唐公司才签订了《国有建设用地使用权出让合同》;2016年7月,取得建设用地规划许可证。2017年3月,取得土地证;至今开发手续仍未完善,有知情业主向记者透露,项目施工许可证至今仍未办理。

    ??据地块公示信息显示,该地块成交价为2.6亿元,折合每亩地价人民币400余万元。有知情人士告诉记者,该项目在2008年启动时,当地政府曾向开发商大唐公司承诺,每亩地价为75万元至80万元之间。数年之间,地价涨了五倍。

    ??值得一提的是,按照开发商大唐公司向购房者的解释,这笔土地出让金,一方面来自以3分的利息产生的民间借贷融资,另一方面来自购房者之间的集资,达2000万元。不过,针对这笔民间借贷,接受记者采访的购房者并不认可。保定当地某房地产行业人士分析,3分利息高的离谱,既违背了当地的金融规则,还不受法律保护。如此高的利息,在保定根本没人敢如此大金额的放贷。

    ??按照保定市当时的政策规定,城中村开发改造建设项目土地采取招拍挂方式运作。为鼓励开发企业积极参与,保定市政府将收取的土地出让金按拆迁难易程度分别以90%、80%的比例返还开发企业。其中,薛刘营城中村改造项目被划定为A类,土地出让金按90%返还给开发企业。

    ??记者注意到,按照当时保定市政府制定的“房八条”规定,保定市政府应该在40个工作日内完成土地出让金的返还工作。“当时,保定市政府并没有在规定时间内及时返还,而是拖延到了八九个月之后才按比例返还给开发商。”有知情人士告诉记者。

    ??按照开发商大唐公司向购房者的解释,政府延迟了八九个月之后返还的土地出让金,开发商都还给民间借贷孳生的高额利息了。但这一说法并未得到求证。

    ??数亿元售楼款去了哪儿

    ??未拆迁就开始销售,在10年间陆续补办审批手续,但项目却至今没有建成。由此引发的另一个疑问是,当初先期销售的数亿元售楼款去了哪儿?

    ??对此,有保定房地产业内人士给大唐盛苑项目算了一笔账。按照保定当时的拆迁成本和建筑成本,不论地价是当时地价还是现在的地价,如果大唐公司能拥有200万元资金,就可以启动这个项目。该分析人士认为,拆迁补偿多是以实物补偿,没有多少支出成本,而且土地出让金政府也是要按规定返还,开发商还没拆迁就已开始售楼的涉及1000多户的售楼资金,足够开发这个项目,并且还要有丰厚的利润。

    ??记者了解到,10年间,购房业主曾多次集资自救。其中,大唐公司在交纳土地出让金时业主集资2000余万元;2018年初,业主再次集资4600余万元,还有2011年集资等多次自救。有业主告诉记者“截至目前,大部分购房者已经交纳了全款。”

    ??上述分析人士认为,“大唐盛苑项目十多年仍没建成,不排除大唐公司有挪用售楼资金嫌疑。”

    ??工商信息系统显示,大唐公司成立于2006年,注册资本金2800万元,法人藏亚杰。据当地知情人士透露,藏亚杰曾开过台球厅、歌舞厅,后来跟随某老板包揽工程,后另行起灶,注册了保定大唐房地产开发有限公司。

    ??2017年,大唐公司在取得项目的土地证后,单方面在原认购协议约定的购房单价基础上,强硬地向购房户提出“房屋涨价或回购”要求,要求单价上涨到每平方米7000元的价格,或者大唐公司以每平方米8000元的价格回购。“如果不同意,大唐公司将单方面自行处理业主的房子。”

    ??针对大唐公司涨价或回购的单方要求,莲池区政府和保定市政府也曾多次向购房业主作出情况说明,并加盖了多个职能部门的公章。当地政府做出的情况说明认为,“广大业主提出的不涨价、不回购,承认原购房协议是公平合理的,也是受法律保护的。区、街道办也必将遵循此原则,开展针对性工作。”

    ??直到2017年11月初,保定市明昊房地产开发有限公司(以下简称“明昊公司”) “神秘”进驻大唐公司,在购房业主并不知情的情况下,“托管”了大唐盛苑项目,并仍以大唐公司的名义对外开展工作。继续向购房者打电话、发公告、发信息等方式,提出“房屋涨价或回购”要求,单价上涨价格变成了每平方米6800元。

    ??记者走访明昊公司,某杨姓负责人告诉记者“即便是每平方米8000元回购,明昊公司也暂时解决不了资金退还问题。”记者了解到,当前保定市楼市房价大约在13000元至16000元之间。

    ??明昊公司“托管”后,业主告诉记者,“政府态度也变了,要广大购房业主接受成本提高的事实。”

    ??尽管业主对明昊公司与大唐公司的债务关系并不知情,但明昊公司却以“最大债权人”的身份出现在了保定市政府官方文件中。

    ??但据记者了解,明昊公司并无房地产开发相应资质。据工商信息显示,明昊公司于2016年6月注册,注册资本金为认缴资本1000万元,法人李卫山。2018年,该公司参加社保人数为0人。

    ??据当地知情人士介绍,大唐公司存在民间借贷,在大唐公司濒临破产边缘后,多个隐性债权人联合起来注册成立了明昊公司。而真正债权人却隐藏在了明昊公司的背后。这些隐性的债权人是哪些人?知情人士称“可能有官方背景,”

    ??数年来,由于项目时建时停,购房者组织了无数次的信访活动。有业主告诉记者,“区里、市里、省里,都去过了,最终还是回到项目所在辖区的西关街道办解决”。

    ??数百“问题项目”僵局待解

    ??10多年前,河北省提出的“三年大变样”,提高了当地人们的生活质量,改善了人居环境,使得城镇整体面貌焕然一新,也促进了当时的经济发展。

    ??如今,“三年大变样”像一阵风过去了,在这数年间,时任领导有的已身居要职,有的已从原来的岗位调离,甚至一些岗位已换届了八九任领导。

    ??然而,“三年大变样”遗留下来的部分项目,有些早在多年前就已彻底夭折,有些项目至今仍处于风雨飘摇之中,各种矛盾纠纷不断,由此引发的社会问题日益突出。

    ??据当地近政府机构的知情人士透露,保定市政府为了解决涉房涉建领域的历史遗留问题,专门成立了“解遗办公室”,市政府某管姓副秘书长任主任。专门解决以下三类问题:一是入住多年未拿到房产证的“办证难”,二是购房后多年迟迟不能入住的“入住回迁难”,三是拆迁后在外租住但是项目迟迟不开工的“征收拆迁难”三类问题。

    ??尽管如此,保定市的“问题项目”仍然多达500多个,仅莲池区就达210余个。这些数据,中国房地产报记者在保定官方的走访中已得到各方默认和证实。

    ??记者还走访了多个保定市的“问题项目”。其中,位于保定市竞秀区中央经典项目,属于四里营城中村改造项目,2008年拆迁后至今近10年时间,项目所在地仍是“大土坑”,拆迁户新楼房没能住上,而旧房也没有了。这些业主至今仍在外面过着飘荡的租房生活。

    ??位于保定市莲池区薛刘营村的康远悦中心项目,作为城中村改造重点工程之一,2007年开始拆迁建设,至今也仍未建成。期间,多次变更开发商,并多次更换项目名称。至今项目开发手续尚未办理。

    ??位于保定市竞秀区的罗丝庄城中村改造项目,于2007年开始拆迁,期间时建时停,现在虽已封顶,但仍未交房。无任何开发手续。

    ??位于保定市竞秀区的“首拓一品”项目,2008年开始拆迁,2015年更换开发商后才开始陆续施工,至今仍在建设中。

    ??在上述这些“问题项目”的背后,除了冰冷的数据,还隐藏着一个个活生生的个体家庭。这些“问题项目”彻底改变了他们的生活,他们的命运因为拆迁或购买这些“问题项目”的楼房,已变得支离破碎。

    ??公开资料显示,2015年3月份,河北省住建厅曾经公布一次楼市整顿行动结果:2011年至2015年间,石家庄违法房产建设项目共计540个,市场总量占比高达93.8%。在2015年之后的3年里,当地许多已经对外销售的项目都在等待补证,石家庄相关部门为此还专门成立了工作组,试图协调解决多个房地产项目遗留问题,但进展缓慢。

    ??保定市“问题项目”谁之过?中国房地产报记者在保定走访时,听到不同的声音。有当地分析人士认为,当地政府事前管控的标准不够,像大唐公司一没开发经验、二没开发资金、三没运营能力的开发企业,进入市场的准入机制不够明确。还有近当地政府机构的知情人士透露认为,当地政府在事中监管不力,管理职能缺失,在看到开发企业已经经营不善的情况下,政府没有采取相应的措施。

    ??“在执行‘三年大变样’ 的过程中,没有形成一个完整的机制,对市场的整体运行没有形成机制。监管、引导、梳理和扶持等相关的配套体系没能跟上。在实现跨越式发展的同时,当地政府的施政能力和驾驭能力不足。”前述知情人士如是表示。

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