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  • 孟晓苏:用REITs实现公共资产证券化

    洪静2019-03-27 17:03:49来源:中国房地产金融

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    ??“虽然政府资产证券化推进过程缓慢,但是对于未来的落地很有信心。”

    ??强化地方债管理已经成为各级政府打好防范化解金融风险攻坚战的要务之一,国务院发展研究中心REITs课题组组长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏在出席“2019房地产金融与资产证券化高峰论坛”时表示,中国发展REITs可从基础设施等政府资产开始,以化解高企的地方政府债务问题。

    ??盘活存量资产

    ??“现在我们都在为地方债的日益积累而发愁,这么多的负债确实会导致问题。”孟晓苏分析称,地方政府债台高筑,只能借新还旧,以及借道PPP变相融资。

    ??另一方面,地方政府过高的负债率还容易造成国企债务猛增,混改难行。孟晓苏解释道,“城投、房投、水投等‘新国企’占尽资源和市场优势,使得民营企业倍感压力。”此外,会面临主权信用评级遭降,刚性兑付加大风险等难题。

    ??“好在我们这些负债虽然越来越重,但70%以上是用于基础设施建设,是有资产保证的。”他说。

    ??而早在2017年全国金融工作会议上习近平总书记就强调,各级地方党委和政府要严控地方债务增量,会议同时指出,要更加注重供给侧的存量重组、增量优化、动能转换。

    ??孟晓苏认为,REITs无疑是化解债务、盘活存量资产最科学的金融工具。他援引了一组国外数据进行说明,美国是REITs最发达的国家,REITs规模有1.1万亿美元。

    ??该课题研究组发现,美国REITs的长线收益是很可观的,上市REITs42年以来收益翻了142倍,年化收益率12.2%;其中含有租金收益、股票溢价和房产增值。值得注意的是,境外的REITs市场有严格的规定,多数都会要求按期分红、上市流通、给予免税优惠、限制投向开发性产品等,从而使其成为有稳定收益的优质资产。

    ??REITs设计模型

    ??“我们呼唤REITs进入中国,希望能够用社会资金持有存量资产。”孟晓苏指出,REITs从上世纪60年代产生以来,在30多个国家和区得到了发展。然而内地没有及时地跟上,近年来推出了类REITs,比如ABS、CMBS等产品。但近几年来国务院对资产证券化保持高度关注,如今REITs的政策环境正在变得越来越好。

    ??《中国房地产金融》查阅公开报道了解到,2016年政府工作报告中提及“进行市场化融资,探索基础设施等资产证券化”;同年,“十三五”规划纲要中指出“开展房地产投资信托基金试点”,2017年政府工作报告进一步提出“促进企业盘活存量资产,推进资产证券化”。党的十九大报告指出,深化金融体制改革,增强金融服务实体经济能力,提高直接融资比重,促进多层次资本市场健康发展。

    ??根据这些要求,孟晓苏带领课题组对政府资产证券化进行了设计。据他介绍,其设计模型具备四个要点,第一是基金置换权益,政府获取现金。即通过公募和私募资金持有地方政府优质不动产,租金分配给投资人,这些权益可以选择在资本市场上市,政府通过动能转换变现资金。第二则是实现内部管理,保持收益稳定。他介绍道,管理内部化是国际REITs的要求和发展趋向,相较于新的管理人,沿用原有资产管理公司相对规范。第三是基金入市交易,丰富资本市场。当前证监会积极支持REITs在深市和沪市流通交易,孟晓苏希望能推动公募,通过公募基金+ABS的方式进行突破,使得中国REITs能够有爆发的场景。第四是到期原价回购,增值全归政府。“这样就解决了国有资产流失的顾虑,减少评估手续,推动资金尽快入市。”

    ??“通过这样的设计,我们认为能使中国推出公募资产REITs的主要障碍得以解决。”孟晓苏表示,也能解决存量资产动能转换、推动混改、降低政府负债等问题。那么哪些资产适合做REITs呢?孟晓苏指出,如果能解决税收问题,例如政府办公楼可以做REITs,包括城市大量的租赁房和配套商业设施、收费的高速公路和铁路、地下管网等也可以发展资产支持专项计划。

    ??“从房改以来,多项房地产金融产品一个一个都实现了,虽然过程都不容易。”孟晓苏回忆称,如1996年国家提倡的住房抵押贷款、公积金制度及1997年设立的住房抵押贷款保险,甚至是反向抵押养老保险。“虽然政府资产证券化推进过程缓慢,但是对于未来的落地很有信心。”

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