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  • 冯俊:房地产“新阶段”亟需厘清三个认识

    冯俊2019-09-29 16:22:32来源:中国房地产金融

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    ??总结概括改革开放四十年来房地产发展:成绩斐然,饱受诟病,风险渐显,亟需转型。在新的发展阶段,有几个认识需要厘清。

    ??文/冯俊 中国房地产业协会会长

    ??改革开放四十年以来,中国房地产业的发展,为群众居住条件的改善,为城市面貌的改变,为生产要素市场的完善,为经济的持续增长,发挥了重要作用,但是也存在许多发展中的问题。用十六个字来概括:成绩斐然,饱受诟病,风险渐显,亟需转型。

    ??在新的发展阶段,有几个认识需要厘清。

    ??第一,房地产业发展的目的是什么。

    ??以住宅为主要产品的房地产业,在过去的四十年里,推动房地产业发展的根本动力是人民群众改善居住条件的迫切需要;在今后的发展中,人民群众对美好居住生活的向往,仍然是房地产业发展的根本动力。过去,房地产业的发展解决了人民群众住房极度短缺问题;今后,房地产业的发展是为了人民群众居住得更舒适、更幸福。

    ??四十年里,城镇居民家庭住房条件改善的同时,居民家庭住房财富的积累也在增加。大体上,城镇居民家庭的财富中超过70%是住房资产。这些年,以收入衡量的基尼系数在缓慢改善,但是以家庭财富衡量的基尼系数扩大得惊人。我们不能不认识到,住房的投资品属性在不恰当地膨胀,炒房现象已经成为经济社会发展中的一个顽症痼疾。这不仅扭曲了住房的本质属性,而且对群众生活条件的改善、消费增长构成巨大压力,对结构调整、经济发展构成巨大风险。

    ??习近平总书记在党的十九大报告中明确指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”7月30日中央政治局会议再次明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产管理长效机制”,同时明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这一定位彰显了中央新的发展理念,体现了以人民为中心的发展思想,同时也明确告知社会各界,不会走用房地产拉动经济的老路。今年年初,房地产市场又出现了潜流涌动,有些企业生怕“踩空”,争相“抢风口”。作为房地产企业和关联产业链企业会员之家的中国房地产业协会,还是要提请会员,以及广大房地产企业,要认真领会中央对房地产的基本政策布局,不要怀疑政府的决心,不要将炒房盛行、房价上涨作为经济繁荣的标志,不要去“赌”中央放松房地产调控,不忘初心,脚踏实地地为改善人民群众居住条件、满足不断增长的美好居住生活的需要,提供好产品、好服务。

    ??第二,房地产业为什么人提供产品和服务。

    ??我们必须认识到,住房是群众生活的基本消费品,支撑房地产业发展的是广大群众的生活需求。房地产市场是大众市场,绝不是富裕阶层的专属市场。房地产企业当然要根据消费者支付能力不同,提供不同层次的产品和服务。但如果只把眼光盯在富裕群体上,必然是自我萎缩,自取淘汰。小平同志当年说,让一部分人先富起来,最终达到共同富裕,我们有些同志只记住了前半句,却忘了后半句。我们试想一下,如果房地产发展一开始就是为富裕阶层服务的,会有我们今天的市场规模吗?会有我们今天的产业地位吗?事实上,成功的、发展好的房地产企业,包括供应链企业,也是坚守服务大众这一理念。作为一个企业,可以有目标客户的定位选择,因为消费者收入有差异,消费偏好有不同,但是作为一个行业,尤其是为社会提供必要生活资料的行业,必然地要服务于大众市场,而不是小众市场。

    ??这好像是一个简单的道理,其实不然。我们不少房地产企业的售楼广告,极力渲染“投资佳选,增值良房”,目标客户很明确。这一目标客户的定位,就会使我们的产品设计并不注重居住使用功能,并不注重产品的性价比,并不注重产品的技术进步,并不注重产品的售后服务。因为这些不是投资者所关心的,他们只关心房价增长幅度。这恐怕也是我们的产品技术进步慢的原因之一。住房投资需求并不一定是坏事,如果投资的住房转化为租赁市场的供应,市场的总供给没有减少,但相当数量的住房投资是待价而沽,形成空置,这就在一定时期内减少住房的有效供给,而且积累资产泡沫。

    ??现在有一种颇为迷惑人的说法,说老百姓住房投资是为了养老,应该鼓励居民家庭都拥有两三套房。我们房地产业发展的目标是让每个家庭都拥有两套以上住房吗?我看绝不是。因为用不着到套户比达到2,哪怕达到1.5,房地产市场就过剩了,而且是极度过剩了,那一定是房地产市场的悲剧,也是经济社会发展的悲剧。同时,大家想过没有,如果真是套户比达到2,这住房还有投资价值吗?还能变现用于养老吗?住房成为投资品的必要条件,是房价上涨比资本价值增值速度要快。靠制造泡沫来推进房地产业发展是不可行的,是危险的。

    ??所以,我们的产品和服务,目标客户一定是大多数群众,而且是满足他们切实的居住需求。不少房地产企业还承担建设保障房和租赁住房的任务,要把保障房和租赁住房也建设成高质量的住房,在有限的面积里创造更加舒适的居住生活条件。房地产企业应当积极维护人的居住权,因为它是人的生存发展权利的内涵之一;要尊重人的尊严,积极为不断改善居民居住条件作贡献。

    ??第三,房地产业在未来经济社会发展中要担当什么角色。

    ??就住房发展来说,还有五件事要做,一是为至少两亿从农村转移的人口提供住房;二是为将近一亿在城镇间转移就业的人口提供住房,这部分人口就业地的变化,并不增加城镇居民总量,但产生住房需求;三是要改造现有不成套的、不符合健康标准的住房;四是农村住房需要从比较简陋进步到比较现代;五是要满足居民家庭随着收入增长而产生的改善住房条件的需要。总体上,还需要在相当长的时期里保持现有的住房建设规模。房地产企业仍然要承担住房供应的重要使命,同时还需要承担住房配套建筑、配套设施的建设。

    ??就商业用房、办公用房的供应来说,虽然这两种房地产短期闲置有点大,但并不能简单下结论过剩了,因为存在这两种房地产经营内容、经营方式转变的问题。商业用房和办公用房在于使用,相当数量是投资者持有、供众多客户租赁使用,出售的模式不应作为主导。同时,这种租赁房屋的服务内容也需要适应消费行为、商业模式、办公方式的变化。

    ??智者识势,凡人识事。我们再不能期望房地产市场的跌宕起伏了,更不能期望乱中取胜了。“抢风口”之举,会害人、害己。中央明确要求落实房地产管理长效机制。我理解,长效机制是用经济和法律手段治理市场,辅之以必要的行政措施,实现供需平衡,市场平稳,价格稳定,杠杆适度,风险可控,供应结构合理,需求管理正确。达到这个状态,当然需要制度与政策保障,同时也需要房地产企业努力做良好秩序的维护者,而不是做搅局者。房地产发展对经济影响很大,它的发展又依赖于经济健康稳定发展。房地产发展对经济发展的不利影响已经显现出来,泡沫增大,风险积累。皮之不存,毛将焉附?真要经济出了问题,房地产也难以独善其身。经济社会的发展需要房地产市场的良好秩序,房地产企业的发展也需要房地产市场的良好秩序。房地产市场的秩序,影响着市场预期的稳定性,影响着市场主体的可预期能力。事实上,参与房地产市场活动的各类主体,房地产企业、供应链企业、银行、中介机构、消费者,都期望达到房地产市场健康稳定这个状态。

    ??房地产业还要为居民家庭消费升级作贡献。房地产投资继续较高速度增长的可能性、必要性都不是很大了,但是居民家庭的生活消费有相当部分是与居住生活相关联的,把住宅的事情做好了,把与居住相关的延展服务做好了,有益于消费的增长。

    ??在新的发展阶段,房地产企业面临的紧迫任务是转型。我们讲的转型,不是指企业经营方向的变化或拓展,那是企业转行或是跨界,而是指房地产发展方式的转变。就房地产的产品和服务而言,我们面临的主要问题是,能源消耗大,材料浪费大,建造精度低,生产效率低,健康保障水平低,居住服务能力低。解决这些问题,得依靠技术进步。房地产业的技术进步,重点是三个方面,一是数字技术,二是绿色技术,三是工业化建造技术。

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